- Le plan de masse montre la parcelle vue du dessus : le terrain, les constructions existantes et le projet.
- Pour une déclaration préalable, il est demandé si le projet crée une construction ou change le volume d’une construction existante.
- Le plan de situation, lui, montre seulement où se trouve le terrain dans la commune.
- Il n’est pas une autorisation : demandez à votre mairie quelles pièces elle attend avant de déposer le dossier.
Pour construire ou agrandir, votre dossier demande un plan de votre terrain vu du dessus. Beaucoup de particuliers ne savent ni quoi y mettre ni comment le préparer.
Cet article vous explique ce que ce plan doit montrer, le distinguer du plan de situation, puis le préparer à partir du cadastre avant le dépôt.
Le plan de masse montre où et comment votre projet s’implante sur le terrain
Le plan de masse montre votre parcelle vue du dessus : le terrain, les constructions déjà présentes et l’emplacement prévu pour les constructions nouvelles ou modifiées.
Pour un permis de construire, ce plan est la pièce PC2. Pour une déclaration préalable, c’est la pièce DPC2, demandée quand le projet crée une construction ou modifie le volume d’une construction existante.
Pourquoi la mairie demande-t-elle ce document ?
La mairie instruit le projet sur le terrain réel. Le plan de masse lui montre la construction, les limites, les voisins et les accès. Sans ce document, elle ne peut pas vérifier l’implantation.
Un plan incomplet fait perdre du temps : la mairie a un mois pour signaler le manque, et l’instruction ne démarre qu’avec un dossier complet.
La mairie peut aussi demander, après le dépôt :
- Un plan en coupe, si votre projet modifie le profil du terrain.
- Les plans des façades et des toitures, si le projet les modifie.
- Les modalités du dépôt électronique, à vérifier sur le site de votre commune.
- Si votre commune est raccordée à AD’AU, vous pouvez transmettre votre demande par ce service.
Plan de masse ou plan de situation : quelle différence ?
Le plan de situation montre où se trouve le terrain dans la commune. Le plan de masse, lui, montre les constructions sur le terrain et l’emplacement de votre projet.
Le cadastre aide à repérer la parcelle, mais il ne montre pas tous les éléments du projet. Pour votre plan de masse, ne vous arrêtez donc pas à lui.
Pour une déclaration préalable, le plan de situation est toujours exigé.
| Critère | Plan de situation | Plan de masse |
|---|---|---|
| Déclaration préalable | Toujours | Si le projet crée une construction ou change son volume |
| Permis de construire | Dans le dossier | Dans le dossier |
| Ce qu’il montre | Où est le terrain dans la commune | Constructions et projet sur la parcelle |
Quoi représenter sur le plan, et avec quelles cotes
Le terrain dans son état actuel
Dessinez d’abord le terrain tel qu’il est avant travaux : ses limites, sa forme, les constructions existantes que vous gardez et les aménagements extérieurs qui expliquent le projet.
Si le terrain ne donne pas sur une voie ouverte à la circulation publique, indiquez le passage qui y mène, avec sa position et sa largeur.
Le plan doit aussi montrer trois choses :
- Les plantations conservées, supprimées ou créées.
- Les travaux extérieurs prévus, comme une terrasse ou une allée.
- Les points et les angles de prise de vue de vos photos de l’environnement proche et lointain.
Le projet et ses cotes
Pour coter le projet, appuyez-vous sur Plan de masse coté dans les trois dimensions : méthode illustrée et indiquez au minimum :
- Les dimensions du projet : longueur, largeur et hauteur, à une échelle qui permet de lire le plan.
- La distance entre les constructions projetées, les bâtiments existants et les limites du terrain.
- Les parties à creuser et les raccordements aux réseaux, avec l’assainissement individuel s’il est prévu.
Un exemple fictif pour un abri de jardin
Prenons un abri fictif de 8 m², non accolé à la maison : il faut en règle générale une déclaration préalable. Au-delà de 20 m², c’est un permis de construire.
Pour un abri indépendant de 5 m² au plus, dont la hauteur ne dépasse pas 12 m, aucune formalité n’est en principe nécessaire hors secteur protégé. Les règles changent notamment en secteur protégé ou si l’abri est accolé à une construction.
Sur l’exemple, dessinez la maison et les aménagements existants. Placez l’abri de 8 m² à l’endroit prévu. Cet exemple ne préjuge pas de l’autorisation.
Ajoutez les travaux de terrassement, les plantations et les raccordements prévus. Pour la hauteur et l’implantation, vérifiez les règles de votre commune. Voyez aussi Plan de masse pour une piscine : exemple et éléments à représenter.
Le plan de masse : les étapes, de la parcelle au dépôt
Commencez par trouver votre parcelle sur le site du cadastre, en tapant votre adresse ou sa référence cadastrale. Repérez le numéro de la parcelle sur le plan, puis imprimez l’extrait en A4 ou en A3.
La recherche et l’impression sont gratuites. Certaines commandes de documents cadastraux sont payantes : vérifiez le prix avant de valider.
Les erreurs qui coûtent cher
Le cadastre sert à repérer votre parcelle, pas à prouver ses limites. Pour les fixer, faites appel à un professionnel. Une cote sans référence ne se vérifie pas.
Emprise au sol et surface de plancher ne se confondent pas : la première est la projection du bâtiment au sol, la seconde ne compte que les niveaux dépassant 1,80 m sous plafond.
Utilisez le formulaire en vigueur le jour du dépôt. Pour une déclaration préalable, c’est le 16702*03 : vérifiez-le avant d’envoyer.
La pièce DPC2 n’est pas demandée pour toutes les déclarations préalables. Elle sert seulement si le projet crée une construction ou modifie le volume d’une construction existante.
Le plan de masse n’est pas une autorisation. Les règles d’urbanisme de votre parcelle restent à vérifier avant le dépôt.
Retenez l’essentiel : le plan de masse montre votre terrain vu du dessus, avec l’existant et le projet. Il ne vaut pas autorisation et ne garantit pas l’accord de la mairie.
Votre prochaine étape consiste à demander à votre mairie quelles pièces elle attend. Ensuite, partez du cadastre pour repérer la parcelle, puis dessinez-la avec ses cotes.
Foire aux questions
Le plan de masse suffit-il à savoir si je peux construire ?
Non, le plan de masse ne suffit pas. Il montre votre projet sur le terrain, mais il ne vaut pas autorisation.
Les règles d’urbanisme de votre parcelle restent à vérifier, car ce sont elles qui décident de ce qui est permis.
Le plan de masse est-il le même pour un permis de construire et une déclaration préalable ?
Oui, dans les deux cas il montre le terrain et le projet. Seul le nom de la pièce change : PC2 pour un permis de construire, DPC2 pour une déclaration préalable.
Dans une déclaration préalable, cette pièce est demandée si le projet crée une construction ou modifie le volume d’une construction existante.
Faut-il un logiciel pour dessiner son plan de masse ?
Non, un logiciel n’est pas obligatoire. Le plan doit surtout être lisible et coté : chaque construction porte ses dimensions et ses distances aux limites.
Si un outil vous aide à placer ces éléments, prenez-le ; sinon, un plan net et coté suffit.
Peut-on réutiliser le plan de masse d’un dossier précédent ?
Oui, à condition que le plan précédent représente encore correctement le terrain et les constructions existantes.
Si c’est le cas, gardez-le comme base, puis ajoutez le nouveau projet et ses cotes. Si le terrain a changé depuis, redessinez l’existant à partir du cadastre.
Que faire si la mairie demande un plan plus précis ?
Si la mairie demande un plan plus précis, fournissez-le dans le délai qu’elle indique. Si vous doutez d’une cote ou d’une règle locale, demandez conseil à la mairie ou à un professionnel avant de renvoyer le plan.
Sources et références
Sources consultées lors de la préparation de ce guide, en novembre 2026.