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Tout savoir sur le permis de construire

Vous envisagez de vous lancer dans un projet de construction (résidence principale, secondaire), une extension ou bien de gros travaux sur une construction existante ? Avant toute chose, vous devez vous renseigner sur les règles applicables en matière d’urbanisme dans votre commune ainsi que les autorisations d’urbanisme à demander si nécessaire auprès de l’administration compétente. On pense ici plus précisément au permis de construire.

Le permis de construire est une démarche administrative spécifique qui est strictement encadré par les dispositions légales et règlementaires du Code de l’urbanisme. Il est important de connaître ses modalités d’obtention, de contestation ou encore les sanctions possibles en cas de non-respect des règles.

Vous souhaitez avoir plus d’informations sur le permis de construire ? Découvrez dans notre rubrique ci-dessous toutes les informations clés à connaître avant de débuter une construction ou de gros travaux.

Qu'est-ce qu'un permis de construire ?

Parmi les principales autorisations d’urbanisme, on trouve la déclaration préalable de travaux ou le permis de construire. Le permis de construire fait référence à une demande administrative qui suppose l’autorisation expresse et officielle de la mairie de la commune dans laquelle la construction ou les travaux sont envisagés.

Le permis de construire concerne des constructions ou des travaux de grandes envergures sur une construction existante ; c’est la raison pour laquelle le service de l’urbanisme se doit de vérifier que votre projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables au niveau local (règles relatives à l’utilisation, implantation des sols, architecture, dispositions relatives à la protection des secteurs protégés).

Dans quel cas un permis de construire est obligatoire ?

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme obligatoire dans les cas expressément prévus par le Code de l’urbanisme. Les éléments déterminants à prendre en compte sont : la surface de plancher, l’emprise au sol ainsi que l’éventuelle modification de l’aspect extérieur de la résidence pour lesquels les travaux sont envisagés.

De manière générale, tout projet de construction doit être soumis à la délivrance d’un permis de construire. Lorsque la construction existe déjà, c’est la nature des travaux envisagés qui va déterminer la nécessité de demander cette autorisation administrative.

L’article R*421-14 du Code de l’urbanisme prévoit les cas dans lesquels un permis de construire doit être demandé en cas de travaux sur une construction existante. (ex : travaux ayant pour effet la création d’une emprise au sol ou surface de plancher supérieure à 20m²).

Par ailleurs, d’autres documents d’urbanisme doivent être consultés pour vérifier la conformité de votre projet aux règles locales (ex : Règlement national d’urbanisme, Plan local d’urbanisme) Dans le doute, contactez un professionnel ou la mairie afin de vérifier que votre projet est soumis à la délivrance d’un permis de construire.

Comment obtenir un permis de construire ?

Pour obtenir un permis de construire, vous devez commencer par remplir votre dossier, soit par voie dématérialisée ou sur un formulaire papier selon les procédures de chaque commune. En fonction de votre projet, plusieurs formulaires peuvent être remplis :

  • Formulaire Cerfa n° 13406*13 pour une demande de permis de construire pour une maison individuelle ou ses annexes
  • Formulaire Cerfa n° 13409*14 pour les autres constructions

Chaque formulaire nécessite de compléter de nombreuses informations et la fourniture de pièces obligatoires (ex : plan de situation, plan de masse, plan en coupe, notice, plan des façades…). Tout est indiqué sur la notice d’information, il suffit donc de lire attentivement celle-ci pour ne pas oublier de documents indispensables à l’instruction de votre demande.

Lorsque votre dossier est complet, il vous suffit de l’adresser par voie électronique ou par courrier auprès de la mairie de la commune où se situe votre terrain. Si vous êtes à Paris, la demande de permis de construire doit être adressé au Bureau Accueil et service à l’Usager (BASU) par voie électronique.

Quel délai pour une demande de permis de construire ?

Le délai d’instruction d’une demande de permis de construire peut varier si votre dossier est complet ou non. Si votre dossier est complet, on distingue deux situations :

  • 2 mois pour le délai d’instruction d’une demande pour la construction d’une maison individuelle à compter du dépôt du dossier auprès de la mairie ;
  • 3 mois pour le délai d’instruction des autres projets.

Si votre dossier est incomplet, la mairie dispose d’un mois pour vous faire une demande de pièces complémentaires et vous aurez 3 mois pour renvoyer les pièces manquantes. En l’absence de réponse dans les délais, votre demande sera considérée comme rejetée.

Quelle est la durée de validité d'un permis de construire ?

Par principe, la durée de validité du permis de construire est de 3 ans. Dans le cas où vous n’avez pas débuté les travaux dans les 3 ans ou si, après ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an, alors le permis de construire ne sera plus valide (Article R*424-17 du Code de l’urbanisme).

Toutefois, il est possible de solliciter 2 fois (pour un an) une prolongation du délai de validité du permis de construire auprès de la mairie. La durée maximale de validité du permis de construire (avec prolongation) est donc de 5 ans.

Combien coûte un permis de construire ?

La demande de permis de construire est une démarche administrative totalement gratuite si vous l’a faite par vous-même. Pour autant, il s’agit d’une procédure qui peut s’avérer complexe au regard des informations et des pièces demandées.

Aussi, lorsque vous faites appel à un professionnel de l’urbanisme pour constituer votre dossier, la prestation pourra vous être facturée. Pour connaître les tarifs de constitution du dossier de permis de construire, nous vous invitons à consulter le professionnel au préalable avant de faire appel à ses services.

Comment contester un permis de construire ?

Sachez que lorsque la demande de permis de construire a été acceptée par la mairie, il doit être affiché et accessible au public, afin de pouvoir être contesté par les tiers dans un délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage. Deux recours sont envisageables pour contester un permis de construire : le recours gracieux et le recours contentieux.

Le recours gracieux

Le recours gracieux est un recours amiable qui doit être adressé au maire de la commune qui a accordé le permis de construire. Ce recours gracieux doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagné des pièces justificatives. En l’absence de réponse sous deux mois, votre demande de recours gracieux est implicitement rejetée.

Lorsqu’un recours gracieux est effectué, vous devez également informer le titulaire du permis de construire du recours gracieux, par lettre recommandée, dans un délai de 15 jours à compter du dépôt de votre recours auprès de la mairie. Si cette formalité n’est pas réalisée en bonne et due forme, votre recours contentieux pourrait être déclaré irrecevable par la suite.

Le recours contentieux

Le recours contentieux vise à saisir le tribunal administratif afin de voir annuler le permis de construire. Cette procédure peut être introduite dans plusieurs situations :

  • Dans le délai de deux mois à compter du refus opposé par le maire à la suite du recours gracieux (refus explicite ou implicite)
  • Dans le délai de deux mois à compter du 1er jour de l’affichage du permis de construire sur le terrain.

Dans le délai de 15 jours à compter du dépôt de votre recours contentieux, vous devrez également le notifier au titulaire du permis de construire (par LRAR) sous peine d’irrecevabilité.

La représentation par un avocat n’est pas obligatoire pour ce type de recours. Pour autant, au vu de la technicité du droit de l’urbanisme, nous vous invitons à être accompagné par un avocat afin de représenter et défendre au mieux vos intérêts.

Quel risque pour une construction sans permis de construire ?

Si vous réalisez une construction ou de gros travaux sans permis de construire, sachez qu’il s’agit d’une infraction aux règles du Code de l’urbanisme mais également un délit susceptible d’engager votre responsabilité pénale.

Ces infractions peuvent faire référence à une construction sans permis, mais également au non-respect des prescriptions mentionnées sur le permis de construire.

Parmi les sanctions qui peuvent être prononcées à votre encontre, on trouve principalement :

  • Une amende
  • La démolition de la construction non autorisée
  • La remise en état des travaux ou la mise en conformité

Toutefois, il existe des délais de prescription qui permettent à l’auteur de l’infraction de ne plus être poursuivi au bout d’un certain délai. D’un point de vue pénal, le délai de prescription est de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Passé ce délai, la commune a toujours la possibilité d’engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.