Vous souhaitez diviser votre terrain pour réaliser un projet de vente ou de construction ? Sachez qu’il ne s’agit pas d’un projet anodin. En effet, la division parcellaire est encadrée de manière stricte par la législation française, notamment en matière d’urbanisme.
Ainsi, plusieurs démarches administratives doivent être réalisées, et des professionnels doivent être sollicités pour établir la faisabilité de votre projet. Vous n’avez aucune connaissance en la matière ? Pas de panique ! Pour avoir plus d’informations sur les procédures à effectuer pour diviser votre terrain, nous vous invitons à poursuivre la lecture de l’article qui va suivre. Vous y trouverez tous les éléments de base à connaître pour votre projet de division parcellaire.
Qu’est-ce que la division parcellaire
La division parcellaire, plus communément appelé « division de terrain », fait référence au découpage de votre terrain en plusieurs parcelles. Dans ce cas, le propriétaire du terrain peut diviser son terrain pour son propre usage, pour revendre une partie de son terrain ou encore pour construire plusieurs maisons sur une même parcelle.
Le processus de division parcellaire doit par ailleurs être mis en relation avec le plan cadastral. En effet, chaque commune dispose d’un document graphique permettant d’identifier les parcelles au sein du même territoire. Vous l’aurez certainement compris, la division d’un terrain suppose de fait une modification du plan cadastral, raison pour laquelle la règlementation en vigueur prévoit de nombreuses démarches administratives.
Les autorisations d’urbanisme pour diviser un terrain
Les autorisations d’urbanisme pour diviser votre terrain peuvent différer en fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez. En effet, on distingue la division d’un terrain en plusieurs lots sans projet de construction et avec un projet de construction. Parmi les différentes autorisations d’urbanisme, on trouve la déclaration préalable, le permis d’aménager ou encore le permis de construire valant division.
La déclaration préalable de travaux
La déclaration préalable de travaux est une autorisation d’urbanisme qui doit être adressée à la mairie de la commune sur laquelle se situe votre terrain, en complétant le formulaire cerfa 137002*10 accompagné des pièces justificatives nécessaires à l’instruction de votre dossier. A noter que le délai d’instruction de votre demande est d’un mois.
La déclaration préalable de travaux doit ainsi être réalisée dans plusieurs cas :
- Division d’un terrain pour en détacher un ou plusieurs lots en vue de construire: en dehors d’une zone protégée (site classé, patrimoine remarquable, abord d’un monument historique) et sans création d’aménagement de voies ou d’équipement communs à plusieurs lots.
- Division d’un terrain dans une commune qui a institué un contrôle de division conformément à l’article L.115-3 du code de l’urbanisme.
Le permis d’aménager
Le permis d’aménager désigne également une autorisation d’urbanisme devant être adressée au service d’urbanisme de la mairie. Pour ce faire, vous avez la possibilité de compléter le Formulaire Cerfa N° 13409*12. Dans cette hypothèse, le délai d’instruction de la demande est de 3 mois.
L’article R421-19 du Code de l’urbanisme prévoit que la demande de permis d’aménager doit être effectuée notamment pour les lotissements :
- Avec création, aménagement de voies et d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propre au lotissement ;
- Situés dans un secteur protégé (périmètre d’un site patrimonial remarquable, abord monument historique…)
Le permis de construire valant division
Prévu par l’article R 431-24 du Code de l’urbanisme, le permis de construire valant division est exigé dans des cas très spécifiques. Tout comme les autres autorisations d’urbanisme, un Formulaire cerfa doit être rempli, accompagné des pièces justificatives nécessaires à la demande.
Plusieurs conditions doivent être réunies pour faire une demande de permis valant division :
- La division en propriété ou en jouissance doit être effectuée avant l’achèvement du projet de construction ;
- Les travaux envisagés doivent porter sur la construction de plusieurs bâtiments (pour une seule unité foncière ou plusieurs unités foncières)
Peut-on diviser un terrain sans autorisation d’urbanisme ?
Certaines divisions parcellaires ne nécessitent pas d’autorisation d’urbanisme préalable. Cependant, ces hypothèses sont restrictivement prévues par la loi, et plus précisément par l’article R.441-1 du Code de l’urbanisme. En effet, l’article précise les situations dans lesquelles les divisions ne sont ni soumises à déclaration préalable, ni à un permis d’aménager. C’est le cas notamment pour :
- Les détachements de terrains supportant des bâtiments non destinés à être démolis
- Les divisions de terrains réalisées conformément à un permis de construire (art R*431-24)
- Les détachements de terrain d’une propriété en vue d’un rattachement à une propriété contigüe.
Dans les autres cas, une autorisation d’urbanisme préalable est nécessaire pour réaliser votre projet de division parcellaire. Qu’en est-il des sanctions en l’absence de déclaration ? L’article L480-4-1 du Code de l’urbanisme prévoit qu’une amende de 15 000 euros peut être prononcée. En cas de violation des prescriptions imposées par la mairie, le tribunal administratif pourra solliciter la mise en conformité des travaux sous astreinte.
En tout état de cause, si vous avez un doute sur la règlementation applicable, nous vous invitons à prendre attache avec le service d’urbanisme qui pourra vous orienter au mieux dans vos démarches.
Les précautions à prendre en compte dans votre projet de division parcellaire
La réalisation de votre projet de division parcellaire suppose de prendre en compte plusieurs éléments (en plus des éventuelles autorisations d’urbanisme) ; c’est notamment le cas de la règlementation applicable en matière d’urbanisme, le certificat d’urbanisme opérationnel ou encore le bornage réalisé par un géomètre.
La règlementation applicable en matière d’urbanisme
Pour vous assurer de la faisabilité de votre projet de division de terrain, vous devez non seulement prendre connaissance des autorisations d’urbanisme nécessaires mais également du Plan local d’urbanisme de la commune, ou du document d’urbanisme en tenant lieu (Plan d’occupation des sols, Carte communale, Règlement national d’urbanisme). Votre projet doit être en conformité avec la règlementation en vigueur.
En outre, d’autres éléments doivent être pris en compte dans le cadre de votre projet, tels que : l’avis des Architectes des Bâtiments de France (si votre projet est situé dans un secteur protégé) ou encore l’existence d’un Plan de Prévention des risques naturels (PPN).
La réalisation d’un bornage grâce au géomètre
La division de votre terrain suppose de faire appel aux services d’un géomètre-expert, pour réaliser le bornage de votre terrain. Concrètement, le bornage d’un terrain est une opération qui permet de fixer la limite précise entre votre terrain et le terrain voisin. En ce sens il permet de déterminer les contours de votre parcelle. Sachez qu’en cas de refus du voisin de réaliser le bornage à l’amiable, vous avez la possibilité de solliciter un bornage judiciaire.
Dans le cadre d’un bornage à l’amiable, vous avez la possibilité de mandater un professionnel, sachant qu’un procès-verbal de bornage devra être également être signé par le voisin. Une fois signé, le procès-verbal ne peut plus être contester, ni même devant un juge.
La demande de certificat d’urbanisme opérationnel
Si vous envisagez une division parcellaire avec un projet de construction sur le terrain, nous vous invitons à faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document vous permet de prendre connaissance des règles d’urbanisme en vigueur sur votre parcelle. Vous pourrez également être informé des possibilités de construction, d’aménagement envisageables sur votre terrain.
Pour réaliser votre demande de certificat d’urbanisme, rien de plus simple. Il vous suffit de remplir le formulaire cerfa n° 13410*09 et ainsi compléter l’objet de votre demande. Le délai d’obtention de votre demande est de 2 mois. Sachez également que le certificat d’urbanisme opérationnel est valable pour une durée de 18 mois, ce qui permet de fixer vos droits.
